Board Meeting Material ・ Confidential
米国モーゲージ債権を活用した
資産運用事業の構想と展開
日本で調達した資金を米国の不動産担保ローン債権で運用し、
投資を通じて人生に安心と挑戦を届ける ―― 三方よしの金融事業。
Executive Summary
この事業を、一枚で。
何を・誰に・どう運用し・いつ・どこを狙うか。詳細は次章以降で展開します。
何を提供するか
米国の不動産担保ローン債権（モーゲージ）への投資商品。投資家には年利8%・1年ものの「硬い」商品として訴求（※目標利回り）。
どう運用するか
日本で調達 → 米国 Sunstone Mortgage 社 提携で運用。独自AI審査と担保（LTV75%上限）で下振れに強い設計。
誰に届けるか
国内在住の日本人投資家。年収300〜800万のマス層と、1000〜1500万の上層の2階層を狙う。
いつ動くか
対面営業は 2026年7〜8月、オンラインは電子募集ライセンス取得後（年内〜年越し見込み）。
0兆円｜長期調達目標
10年での総調達目標。対面営業だけでも年50〜100億円を見込む。
0% ｜ 目標利回り
あくまで目標であり保証ではない。元本毀損リスク・預金保険対象外が前提。
1万人 × 100万円
初期マーケ目標。100万円を投資する顧客を1万人＝100億円規模。
Vision ・ ビジョンと理念
単なる投資商品ではなく、
人生を後押しする金融へ。
投資リターンだけでなく、人生に安心感を与え、挑戦を促す。日本の閉塞感ある社会に一石を投じ、投資家・運営・社会の「三方よし」を実現することを根幹に据える。
投資家 よし安心と機会
担保の裏付けがある運用で、目減りへの不安に応え、自由に使える現金を増やす。
運営 よし持続的な成長
健全なガバナンスのもと、安く資金を集め良い商品を提供し続ける体制。
社会 よし国内への還元
リターンの一部を日本の伝統芸能・祭り・農業など、社会課題の解決に還元。
長期ビジョン ― 10年で総額 ¥1兆 の調達ムーブメントを目指す
Market Context ・ 2026年の米国モーゲージ市場
「6%台」がニューノーマル。
動かない所有者が、借りる需要を生む。
超低金利は完全に終わり、市場は構造転換期に。これが当社の事業機会を生んでいる。
0% ｜ 30年固定金利
2026年6月の全国平均。前年6.85%から低下も、6%台が定着。
+8% ｜ 組成額 前年比
市場は最悪期を脱し、緩やかな回復軌道（MBA予測）。
3% 未満で固定
多数の所有者が低金利を維持し、住み替えしない「ロックイン効果」。
HELOC需要 ↑
売らずに含み益を借りる需要が拡大。当社の貸付ターゲットそのもの。
追い風の構造
超低金利時代に固定した所有者は住み替えのインセンティブを持たず、巨額の住宅エクイティ（含み益）を抱えたまま動かない。この層が「売らずに借りる」HELOC・セカンドモーゲージ需要を生み、業界でも生き残りを分ける成長領域と位置づけられている。
出所：Freddie Mac PMMS / MBA市場予測 / NAR（2026年6月時点の一般市場データ）。当社の見解ではなく、外部の客観データに基づく。
Business Model ・ 資金の流れ
日本で集め、米国の担保債権で運用する。
国内で調達した資金を、米国の不動産担保付きモーゲージ債権へ投資。担保とAI審査で守りながら、利回りを投資家へ還元する。
01 ｜ JAPAN
国内で資金調達
投資家から資金を募集（対面営業＋オンライン）。1年ものの定期預金的な商品として提供。
→
02 ｜ U.S.A.
モーゲージ債権へ投資
Sunstone Mortgage 社と提携。自宅担保で資金需要のある層（HELOC）へ貸付。
→
03 ｜ RETURN
利回りを還元
米国平均金利8.3%を原資に、投資家へ目標8%を還元。担保により下振れに強い。
約1週間 ｜ 審査〜融資
通常の銀行は1ヶ月超。AI審査による圧倒的なスピード。
45年 ｜ 運用実績
Sunstone社の出口ルート運用年数。
Why 8% ・ 利回りの背景
プライムより高い利回り帯を、担保で取りにいく。
- 金利差が原資：プライム層の30年固定が6.48%の市場で、自宅担保で資金需要のある層（HELOC等）は8.3%前後とより高い金利を払う。この差が利回りの原資。
- 需要の追い風：ロックイン効果で動かない所有者の「売らずに借りる」需要が拡大。業界も生き残りの成長領域と位置づける。
- 市場の厚み：米国の組成市場は年間で回復軌道（+8%）にあり、¥1兆規模の運用を吸収できる需給がある。
※「8%」は目標利回りであり、将来の運用成果を保証するものではありません。本商品は預金保険の対象外で、運用成果により元本を下回る可能性があります。市場金利は外部データ（Freddie Mac / MBA, 2026）に基づく参考値。リスク詳細は後述。
Competitive Edge ・ 競争優位
追随を許さない、AI審査という堀。
提携先 Sunstone Mortgage 社は非上場ながら米国トップ層。独自のAI審査システムが、スピードと参入障壁の両方を生む。
200億円超
AI審査への投資
SEC認可・多数の特許を取得し、他社の追随を阻む。
約1兆円/年
年間組成額
非上場ながら米国トップ層の組成力。
約1週間
審査〜融資実行
通常銀行の1ヶ月超を大幅短縮する競争力。
30兆円規模
最大手からの提携依頼
業界最大手からも取扱い依頼が来るパワー。
市場トレンドが裏付ける
2026年の米国モーゲージ業界では、AI審査こそが勝敗を分ける要因に。AI/機械学習を使うレンダーは1年で15%→38%へ倍増し、勝ち組はAIで組成を伸ばしている（例：あるトップ企業のAIが年8〜10万件の成約を創出）。Sunstone社の独自AI審査は、この勝ちパターンの最前線に位置する。
AI審査 = スピード（顧客価値）× 特許・認可（参入障壁）の二重の優位
出所：自社情報（Sunstone社）＋業界トレンドは外部データ（Stratmor Group等, 2026）。
Risk Control ・ リスク管理と出口戦略
守りの設計：担保・LTV・出口。
0%
LTV（融資比率）上限
不動産時価の75%までしか融資しない。25%のバッファがあり、リーマンショック時（平均20%下落）と同等でも元本を毀損しない設計。物件により50%・20%制限も。
デフォルト時の出口
担保付き債権ごと、セカンダリー市場の投資家・不動産会社へ10〜20%割引で売却。即座に元本を回収し再融資に回す。
実績デフォルト率
Sunstone社は45年運用で、業界平均（年1%）を下回る0.数%に抑制。
担保という裏付け＋市場の追い風
不動産担保のため、リーマン級の変動がない限り元本毀損リスクは低い。市場全体でも所有者は価格上昇で巨額の含み益を蓄積し、不況時も売却で差し押さえを回避できるバッファに（GSEの深刻延滞率は0.60%の歴史的低水準）。
レバレッジ前提
米国側で最大9倍まで借入可能（調達金利約6%）。収益性は次章で詳述。
Risks & Mitigation ・ 想定リスクと対応
リスクは隠さず、対応とセットで。
経営判断の材料として、主要リスクと現時点の対応策を率直に提示する。
期間ズレ（最大リスク）
日本1年償還 ↔ 米国30年ローン
償還タイミングのズレによるキャッシュ化遅延。対応：米国側が債権を買い取る仕組みを用意。
大規模な一斉解約
「取り付け騒ぎ」シナリオ
1000億円規模で一斉に引き揚げられた場合、処理に数ヶ月を要する懸念。対応：買取スキーム＋規模に応じた流動性管理を要設計。
経済急変・不動産下落
リーマン級ショック
急落時の元本毀損。対応：LTV75%上限の25%バッファと担保の即時売却ルートで吸収する設計。
為替変動
日米クロスボーダー
円ドル変動の影響。対応：商品設計上の為替方針を要明確化（今後の検討事項）。
Market Caveats ・ 市場の客観的留意点
外部環境の逆風も、直視する。
客観データが示す業界の課題と、それに対する当社の構造的な防御策をセットで提示する。
金利のボラティリティ
地政学リスクの波及
中東情勢などで米10年債利回りが急騰（3.97%→4.47%）し金利は不安定。当社：金利変動の影響を受けにくい担保ベースの設計。
ノンバンクの延滞増
信用リスクの二極化
独立系の延滞率は1.2%（前年比+32%）と上昇し、脆弱な層に集中。当社：AI審査＋LTV75%上限が、この逆風への構造的な防御。
アフォーダビリティ悪化
「エスクローの危機」
固定資産税・保険料の高騰が支払いの平均21%に。新規取得を阻害。当社：新規購入ではなくHELOC等の借換・追加需要が主戦場。
商業用不動産の不安
CRE / CMBSのストレス
CMBS延滞率は6.1%へ上昇。金融システムへの波及リスク。当社：対象は住宅（レジデンシャル）担保で、CREとは領域が異なる。
出所：S&P Global, Equifax, Neighbors Bank 他の一般市場データ（2026）。左列＝市場全体の課題、右列＝当社の位置づけ。
Economics ・ 収益構造
利ざや × レバレッジで利益を積む。
8%で貸し出した際の利ざやに、米国側のレバレッジ（最大9倍／調達金利約6%）が加わり、利益率を押し上げる。
2% ｜ 基本利ざや
8%で貸出した際の基本スプレッド。
最大9倍 ｜ レバレッジ
米国側で借入（調達金利約6%）。追加利益は最大18%試算。
4〜5% ｜ 想定利益率
証券会社側の利益率が現状3%から拡大する見込み。
試算ハイライト
国内で 3,000億円 を調達できた場合、90〜120億円 の利益が残る計算。さらに月150億円超の規模になれば、プライム層向け6%住宅ローン債権のバルク売却事業（手数料1.5〜2%）も視野に入る。
※上記はいずれも議事録時点の試算であり、市場環境・調達状況により変動します。
Growth ・ 成長シナリオ
対面の足場から、1兆円のムーブメントへ。
PHASE 1
対面営業の足場
地べた営業で年50〜100億円の調達を見込む。
→
PHASE 2
オンライン拡大
電子募集ライセンス取得後、Web集客でマス層を獲得し規模を加速。
→
PHASE 3
事業の多角化
月150億円超でプライム層6%債権のバルク売却事業へ展開。
→
GOAL
¥1兆 / 10年
共感ベースの仲間集めで大きなムーブメントを形成。
Target ・ ターゲット顧客
2階層 ＋ 5つの顧客像を狙う。
年収300〜800万のマス層と1000〜1500万の上層でポートフォリオを設計。初期はネット投資経験者・株式投資家層を優先。
佐藤 健一
68・元役員 / 上層
担保という実物資産の裏付けに安心。利息生活・資産防衛型。
田中 恵
42・外資IT / 上層
「ほったらかしで高利回り」「1年更新」の効率に反応。
鈴木 翼
35・経営 / 準メイン
社会課題への還元に共感。エシカル・貢献志向型。
伊藤 美咲
52・公務員 / 潜在
日本企業運営・住宅ローン債権の分かりやすさが決め手。
小林 裕太
29・エンジニア / 潜在
ダウンサイドの低さと利回りの妥当性を数値で評価。FIRE志向。
マス層
年収 300〜800万円。Web集客の主戦場。分散投資・少額からの参加を促す。
上層
年収 1000〜1500万円。高額・ロイヤル顧客。担保の裏付けと安心感を訴求。
Acquisition ・ 集客戦略とCPA
ゼロから、質の高いリードを。
金融商品はCPAが高騰しやすい。グレーなリストの使い回しは不可で、ゼロからの新規開拓が前提となる。
3〜7万円 ｜ 想定CPA
会員登録まで。金融商品は高騰しやすく、抑制が直近の課題。
1万人 ｜ 獲得目標
100万円を投資する顧客を1万人＝100億円規模。
リード獲得アイデア
「ふるさと納税診断」等のコンテンツで高所得者リストを効率取得。入手経路の適法性確認は必須。
Branding & Impact ・ ブランディングと社会還元
ネガを潰し、意義を上乗せする。
① デメリットの徹底払拭
モーゲージは「危機時に一斉下落」のイメージや審査懸念がある。担保の強みを軸に、トークスクリプト・FAQ・ブランディングでネガ要素を徹底的に潰す（広告審査通過を前提に表現調整）。
- 担保優位性を前面に（無担保のソーシャルレンディングとの差別化）。
- 実質利回りの訴求：総合課税でも株式投資家層に見劣りしない設計。
三方よしの具現化② インパクト投資の付加
投資リターンの一部を、日本の伝統芸能・祭り・農業など「日本の豊かさ」に資するテーマへ還元。支援団体のプロモーション効果で新規層へのアプローチにもつなげる。
※ 寄付の出し手・税務処理・モーゲージ運用との整合は、法務・税務専門家とスキーム要検討
Compliance ・ コンプライアンス方針
「全部見られている」前提で動く。
金融庁の監督は厳格で「裏技」は一切通用しない。正攻法を徹底し、初期から厳しく設計することが長期安定の鍵。
広告審査
社内に広告審査部門を設置。表現を金商ガイドライン準拠でチェック。
ログ・証跡
審査記録・承認者・修正履歴を全てログ化。当局提出に耐える運用。
承認マトリクス
広告・露出・商品改定の承認フローと最終決裁者を明確化。
露出立ち会い
登壇・メディア露出は事前承認・当日立会い・事後編集を標準化。
「10億円以上集めると必ず目をつけられる」 → 初期から厳格に
対象は基本、国内在住の日本人（AML厳格のため）
コンプラに人材・費用をかけることが結果的にコスト抑制に
Governance ・ 組織とキーパーソン
攻めと守りのバランスを取る。
立ち上げ期の保守的な体制から、営業・マーケ中心へリバランス。コンプライアンスが制御役に回る構図を目指す。
チーム編成
現構成は保守寄り。マーケティング・セールスをチームに追加し、権限・責任範囲の定義。
攻守の関係
マーケ・セールス（攻め）と法務・コンプラ（守り）の軋轢を、相互教育と代替案の協働で解消する。
キーパーソン
- ナガレ氏 ― リーダー／ビジョン推進。米国側に債権買取の会社
- 篠原氏 ― 元バンク・オブ・アメリカ日本 副社長級。米国側で関与
- 中木村氏 ― ブランディング／風評管理
- 橋口氏 ― 電子募集の先駆者。外部知見・ヤマワケエステート
- 谷氏 ― マーケティング候補
Roadmap ・ ライセンス＆ローンチ
時期は金融庁次第。だから前倒しで備える。
取得済み
第2種金融商品取引業ライセンス
運営主体ネクストシフトが保有。事業の核となる土台。
折衝中（現在）
金融商品の登録 ― 金融庁と協議
マーケ活動は登録完了後に本格稼働。反応次第で時期は変動。
2026年 7月末〜8月頭
対面営業（地べた営業）開始
まず対面から足場を作る。営業資料・アプローチ手法を準備。
2026年 年内〜年越し
電子募集ライセンス取得
ネット集客の解禁。時期は金融庁の反応次第で読めない。
2026年 末頃 →
オンライン（多言語対応）開始・スケール
取得後すぐ稼働できるよう、LP・戦略を前倒しで準備しておく。
Action Plan ・ フェーズ別アクション
「取得後すぐ稼働」へ、いま仕込む。
NOW ｜ 準備期
- LP・マーケ戦略の前倒し準備
- 対面営業のパンフ・資料・トーク策定
- 広告審査体制（フロー・ログ）の構築
- 競合の利回り帯・CPO調査
対面開始 ｜ 7〜8月
- 地べた営業の立ち上げ
- 2階層ターゲットのメッセージ設計
- リスト適法性の法的チェック
- 役員会再編案のドラフト
オンライン ｜ 年内〜
- SNS→LINE→ステップ配信の本稼働
- 10億超組成を想定した監督対応計画
- インパクト投資スキームの具体化
- 再投資促進のCRM設計
※ 各タスクの担当・期限は議事録のアクションアイテムに基づく。詳細WBSは別途整理。